Звоните нам в офис
с 9:30 до 18:00
8 800 550 1190
(звонок бесплатный)

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ

3 схемы продажи ипотечного жилья: банковская  ячейка, расчетный счет, замена должника. Важные нюансы при продаже и покупке квартиры в ипотеке.

3 простые схемы продажи ипотечного жилья

Принято считать, что продать квартиру, обремененную ипотечным кредитом, невозможно. На самом деле это заблуждение. Рассмотрим основные схемы купли-продажи квартиры с залогом.

Схема 1. Погасить долг через банковскую ячейку

Это можно сделать, когда у продавца большой долг по ипотеке. Он должен получить разрешение банка-кредитора на продажу жилья, которое находится в залоге. Продавцу нужно найти покупателя, договориться об условии купли-продажи и подписать договор. Для расчетов нужно использовать 2 банковские ячейки.

В первой ячейке покупателем закладывается сумма, соответствующая непогашенному. Остаток кладется в другую ячейку. После этого покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и отправляются для регистрации в Росреестр.

После того как право собственности на квартиру зарегистрировано и покупатель получил на руки свидетельство на квартиру, банк забирает остаток долга из ячейки №1 и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из ячейки №2.

Одним из условий таких сделок является указанная в кредитном договоре возможность досрочно погасить ипотечный займ.

Схема 2. Погасить долг авансом, внесенным на расчетный счет

Эту схему можно применять, если остаток по ипотеке относительно мал. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Аванс должен быть равен остатку долга по ипотеке. Продавцу нужно внести эти средства на расчетный счет в банке-кредиторе, и погасить ипотеку досрочно.

Банк получает свои средства, снимает обременение с квартиры, документально фиксирует исполнение обязательств (выдает соответствующее письмо). Далее в Росреестре снимется обременение (залог) с жилья. Дальше сделка оформляется самым обычным образом – с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.

Схема 3. Заменить ипотечного должника

Иногда возможна схема продажи квартиры в залогебез снятия обременений. Просто должником по ипотечному договору становится покупатель. То есть, в сущности, происходит продажа не квартиры, а кредита, в результате купли-продажи новым заемщиком становится покупатель.

Однако, эта схема, по мнению юристов, является рискованной. Вместе с квартирой и кредитом может произойти передача накопленных предыдущим заемщиком штрафов и пени, начисленных банком за просрочки. Новый ипотечный должник должен внимательно изучать условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятного сюрприза в виде кабальных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа.

На какой схеме остановиться?

Самой распространенной и безопасной является вторая схема – с досрочным гашением ипотеки до продажи квартиры. Эта сделка безопасна для банка, поскольку покупателем единовременно гасится задолженность за продавца. Однако, найти покупателя со свободной наличкой на рынке не очень легко. Поэтому продавцу квартиры, вероятно, придется пойти на уступки в переговорах о цене.